已支付全部房款并实际占有居住性房屋的买受人权利为何能对抗出卖人在后的抵押权？

2025年

已支付全部房款并实际占有居住性房屋的买受人权利为何能对抗出卖人在后的抵押权？

一、案情简介

2020年3月3日王某和李某签订了《房屋买卖协议》，协议约定李某将某市科苑佳地小区40号楼4单元101，建筑面积82.45平米的房子（以下称房屋）卖给王某，房价款400000元。2020年10月14日王某在缴纳了400000元房款后李某将房屋交付王某，由王某占有使用至今，该房为王某一家唯一的住房。2023年3月24日李某办理了房屋的不动产登记证书，房屋登记在李某名下，李某将不动产证书交由王某保管，但拒绝为王某办理房屋的过户登记手续。

2023年4月27日李某背着王某补办了房屋的不动产权证书，2023年5月17日李某向某信托公司借款36万并将房屋进行了抵押，某信托公司放款前以同小区的其他房屋冒充抵押房屋进行实地核查。

2024年2月，王某向法院起诉李某和信托公司，要求李某和信托公司办理科苑佳地小区40号楼4单元101房子的抵押权注销登记手续，要求李某协助王某办理房子的过户登记手续。

二、法院判决结果

一、李某、信托公司于本判决生效之日起十五日内协助王某办理苑佳地小区40号楼4单元101房屋的抵押权注销登记手续；

二、李某于判决生效之日起十五日内协助王某办理科苑佳地小区40号楼4单元101房屋的过户手续。

三、律师分析

王某、李某签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约履行。王某支付了全部购房款且占有使用房屋多年，仅因政策原因及李某恶意设定抵押导致未能办理产权过户手续，应认定其对案涉房屋享有物权期待利益，其性质具有特定性和物权性，关于王某基于《房屋买卖协议》享有的权利和某信托公司基于抵押登记享有的权利，二项权利中哪种权利应受优先保护的争议，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国民法典》第四百五十六条规定，同一动产已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，应从权利产生时间、权利性质等因素考量，对何种权利应优先受到保护作出综合判断。

从权利产生时间上判断，某信托公司的抵押权设立于2023年，而王某早在2020年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。王某基于房屋买卖对房屋的占有使用，应优于房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。在法律规定原租赁关系尚且不受抵押权的影响，王某根据房屋买卖合同继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。

从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，都体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。王某作为案涉房屋的买受人，依照法律规定，相对于某信托公司为谋取利息，出借款项而取得抵押权，其权利应得到优先保护。

从权利来源判断，王某是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，某信托公司是基于李某违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押权。在两种权利都应受到保护的情况下，在民事诉讼中应优先保护王某的权利。

某信托公司不构成善意取得抵押权，善意是指取得物权的当事人对无权处分的真实权利状况不知情，且尽到了合理的注意和审查义务，不存在重大过失。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款规定：“商业银行贷款，借款人应提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，银行应当履行尽职调查职责，对抵押财产的权属、占有、使用、收益及其他权利负担状况等可能影响抵押物价值或变现能力等情况均应进行调查核实，某信托公司作为专业的金融机构，理应保持高度审慎的态度开展贷款业务，严格遵守业务规章，但其提交的查勘照片不是抵押房屋的照片，而根据庭审调查以及在案证据，能够认定王某自2020年起入住案涉房屋，但某信托公司未向实际占有使用案涉房屋的王某及其家人调查核实抵押物的相关情况，否则某信托公司完全可以了解到李某已将案涉房屋出售给王某并已实际交付使用的事实，且某信托公司提交的查勘照片不是案涉房屋的照片，而这一直接影响贷款审批的重要调查文件却出现非抵押物，清晰表明某信托公司对抵押物的现场勘查不尽职，其所做调查不能客观真实反映抵押物的实际情况，违背了银行业监督管理的要求和银行内部的控制规范，足以证明某信托公司在办理案涉房屋抵押的过程中未尽到专业金融机构审慎调查以及合理的注意义务，其虽发放了抵押贷款，亦办理了他项权利登记，但其在签订抵押合同、办理抵押登记的过程中存在重大过失，导致其错误接受已出售房屋作为抵押物，故某信托公司不能被认定为善意，不能取得案涉房屋的抵押权。

三、律师简介

张建平律师

 

个人简介：

近二十年来承办了上百起民刑案件，担任过几十家企业的法律顾问，具有丰富的法律工作经验。

专业领域：

医疗健康领域纠纷、公司法律事务领域的法律服务，尤其在医疗健康、公司法等领域有着深厚的理论功底和丰富的实践经验。